O imóvel regular é aquele que, possui matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, com todas as informações corretas referentes ao imóvel tais como: metragem, descrição, o nome e os dados do proprietário;
Não possuindo nenhum ônus, ou seja, não possui nenhuma penhora, indisponibilidade ou restrição, isto é, está limpo, sem preocupações, sem possuir nenhuma dívida pendente de pagamento, como débitos de IPTU ou despesas de condomínio. Estando assim, de acordo com os padrões e as normas de construção civil do Município onde está localizado.
A partir dessas informações sobre o que é considerado um imóvel regular, é menos difícil definir o que seria um imóvel irregular.
Atualmente, no Brasil, a maioria dos imóveis são irregulares, em razão das mais diversas situações. Mas, de maneira geral, são três as principais hipóteses que tornam um Imóvel Irregular:
1) COMPRA DE IMÓVEL SOMENTE POR MEIO DE CONTRATO PARTICULAR
Por lei, as transações imobiliárias nas quais estão sendo negociados imóveis com valor superior a 30 salários mínimos devem ser formalizadas por escritura pública. Ocorre que, devido aos custos para lavrar a escritura, a maior parte das transações de compra e venda de imóvel são feitas apenas por contrato particular.
E a compra ou a venda de imóvel apenas por contrato particular, sem a assinatura de escritura e, principalmente, sem o registro da escritura na matrícula do imóvel, é a principal razão de irregularidade dos imóveis do Brasil, pois as pessoas não costumam passar a propriedade do imóvel para seu próprio nome.
Muitas pessoas não costumam analisar a viabilidade de um negócio antes de assinarem um contrato de compra e venda de imóvel. Ou seja, elas não analisam quais são os riscos envolvidos no negócio e, especialmente, não conferem o que estão efetivamente comprando: posse ou propriedade.
Posse, de forma simples, é o que usamos. E muitas pessoas, na maioria das vezes, optam por ignorar a análise da matrícula do imóvel e, por isso, pagam apenas pela posse, ou seja, pelo direito de usar o imóvel.
“POSSE E PROPRIEDADE NÃO SÃO A MESMA COISA.”
Quem tem a posse de um imóvel pode usá-lo, mas não é considerado proprietário. Quem tem a propriedade de um imóvel, que é um direito que possibilita a pessoa, por exemplo, dar o imóvel em garantia a um empréstimo/financiamento, pode ter a posse do bem ou não, como ocorre nos contratos de locação (o locador é o dono/proprietário do imóvel, mas quem usa o imóvel é o inquilino).
Ou seja, corre o risco de comprar um problema e um prejuízo financeiro. Então, ao se deparar com uma situação que envolva um imóvel irregular, fique ligado!
1.2 QUAL A DIFERENÇA ENTRE ESCRITURA PÚBLICA E PARTICULAR?
Ambos formalizam a vontade das partes sobre determinada transação, mas só a escritura pública possui fé e validade legal.
Escritura Pública é o instrumento utilizado para oficializar a declaração de vontades entre as partes envolvidas em um negócio jurídico. O documento tem fé pública e segurança jurídica, pois é lavrado pelo tabelião. Já o contrato particular pode ser feito por qualquer pessoa capaz, sem intervenção do Poder Público, tornando-se legal por conter a assinaturas das partes e de duas testemunhas, com a recomendação que seja reconhecido em cartório.
Apesar de não existir ilegalidade atribuída ao instrumento particular, o Código Civil prevê validade jurídica para a escritura pública:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura
pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior trinta vezes ao maior
salário mínimo vigente no País”
Isso porque a Escritura Pública é indicada para agregar validade formal a um ato jurídico e proporcionar segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Notas. Já o contrato particular torna-se legal quando as assinaturas são reconhecidas diretamente no cartório.
Assim, ainda que as duas modalidades sejam vistas como acordos entre as partes, quando a transação é realizada via escritura pública, a chance de ocorrência de um erro, uma anulabilidade ou nulidade, é muito menor.
Para oficializar a Escritura Pública no Cartório de Notas, é necessário apresentar os documentos solicitados, de acordo com a situação a ser registrada. Quando a transação envolve compra e venda de um bem, móvel ou imóvel é necessário registrar o novo proprietário no Cartório de Registro de Imóveis.
2) CONSTRUÇÃO DE “PUXADINHOS” SEM APROVAÇÃO NA PREFEITURA E
NO REGISTRO DE IMÓVEIS.
Construir uma casa, um prédio, um espaço de lazer, não é algo simples. Isso exigirá a contratação de um arquiteto ou de um engenheiro para desenvolver um projeto que precisará ser aprovado na Prefeitura do Município para que se inicie os serviços.
Além disso, após a conclusão da obra, há os impostos a serem pagos, tanto para o próprio Município (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISSQN), quanto para a Receita Federal (ISS de obra), para que dois documentos importantes sejam liberados: a Certidão Negativa de Obra, na Receita Federal, e o habite-se, na Prefeitura.
Após, com cópia de todos esses documentos, será possível ir até o Cartório de Registro de Imóveis e requerer o que se chama de averbação de construção. Ou seja, a pessoa informará, na matrícula do imóvel, que construiu uma casa de, por exemplo, 70m² em um terreno.
Mas, às vezes, 70 m² passa a ser um tamanho que não atende mais as necessidades de uma pessoa. Então, ela decide que precisa de um espaço para fazer comemorações, guardar seu carro e, para aproveitar os dias quentes, também precisa de uma piscina.
E, novamente, nasce uma obra. Porém, isso não é informado na Prefeitura e, menos ainda, na matrícula do imóvel. A estruturação, a modificação e a demolição de uma construção são informações que precisam constar na matrícula do imóvel e que influem no cálculo do IPTU e no próprio valor de mercado do imóvel.
Além disso, o mais importante: as modificações de um imóvel, como os “puxadinhos”, precisam ser feitas por um profissional técnico, como arquiteto ou engenheiro, para evitar multas pela Prefeitura do Município e para evitar vícios construtivos. Vícios construtivos, de forma simples, são problemas gerados na qualidade de uma construção que não observou as normas técnicas, como a legislação municipal (cada Município possui regras próprias de construção), as NBR’s (normas de segurança e de parametrização de construção), inclusive as orientações dos próprios fabricantes dos materiais usados na obra (cimento, por exemplo).
Isso pode depreciar o valor do imóvel no momento da intermediação de qualquer negócio, seja compra e venda, permuta, locação etc., além de gerar possibilidade de multa ao novo proprietário.
3) DÍVIDAS DO IMÓVEL
A obrigação propter rem é aquela obrigação que está atrelada, que acompanha, a coisa em si, e não a pessoa que a possui. Imagine a seguinte situação:
João vendeu o apartamento para Maria, mas Maria não verificou que esse imóvel estava com dívidas diante do atraso de seis meses do pagamento das despesas do condomínio. Ao descobrir a existência da dívida, Maria também descobre que está sendo processada pelo próprio condomínio por conta da dívida que João originou.
E A PERGUNTA É: “o condomínio pode cobrar essa dívida de Maria, sendo que foi João quem ficou devendo?” E a resposta é sim. As despesas de condomínio, os impostos relacionados ao imóvel, como IPTU e outras taxas, possuem natureza propter rem. Isso significa que as despesas condominiais ou os impostos são dívidas do imóvel, e não do CPF do proprietário.
Por isso, devem ser pagas por quem quer que tenha adquirido o imóvel, independentemente de ter originado a dívida, ou não. Esse tipo de dívida pode ser cobrado por meio de um processo judicial, no qual pode ser realizado o leilão do imóvel para quitar a dívida.
Portanto, jamais deixe de pesquisar se existem dívidas referentes ao imóvel cuja negociação você está realizando. Sempre solicite a certidão negativa de tributos municipais e solicite ao síndico do condomínio uma certidão negativa de débitos condominiais. A partir, dessas informações, será possível saber se existem, ou não, dívidas relacionadas ao imóvel.
